De Klokkensteeg in Zwolle: een historisch en cultureel hart van de stad
september 25, 2025
De woningmarkt in Zwolle heeft in de afgelopen jaren onderhevig gemaakt aan marktfluctuaties, maar begint nu te stabiliseren. Ondanks een tijdelijke daling van huizenprijzen in 2022, is er in 2023 en 2024 weer een stijgende trend waarneembaar. De gemeente Zwolle, die behoort tot de regio Overijssel, blijft een aantrekkelijke locatie zijn voor zowel starters als gezinnen, maar de markt blijft uitdagingen kennen, zoals een beperkt aanbod en stijgende energiekosten.
In dit artikel bespreken we de huidige trends op de woningmarkt in Zwolle, de ontwikkeling van grondprijzen en huurprijsindexering, kansen voor kopers en verhuizers, en de rol van verduurzaming in de woningmarkt. We trekken hierbij gebruik van meerdere betrouwbare bronnen, waaronder rapporten van de gemeente Zwolle, marktanalyses van NVM en persberichten van DNB en BPD.
De huidige woningmarkt in Zwolle
In 2023 en 2024 is er een duidelijke stabilisering op de woningmarkt in Zwolle zichtbaar. Volgens NVM is de gemiddelde huizenprijs in de regio gemiddeld 2,8% gestegen ten opzichte van het begin van 2023. De extreme daling van huizenprijzen in 2022 lijkt dus achter de rug te liggen. In het eerste kwartaal van 2023 zijn zelfs 20% meer woningen verkocht, wat wijst op een herstelende markt. De stijging in de huizenprijzen kan gedeeltelijk worden toegeschreven aan de toegenomen loonstijgingen in 2023, waardoor starters en jonge gezinnen beter in staat zijn om een woning te kopen.
Een belangrijke kanttekening is dat de huizenprijzen in Zwolle iets lager liggen dan het nationale gemiddelde. De regio Overijssel, waaronder Zwolle valt, blijft namelijk met een 0-1,5% lopen achter op de rest van het land. Toch is er in Zwolle een duidelijke dynamiek te merken, met name in wijk Stadshagen, waar veel jonge gezinnen hun eerste huis zoeken.
Kansen voor kopers
Zwolle blijft een aantrekkelijke stad voor kopers, vooral vanwege de centrale ligging, goede infrastructuur en recreatieve voorzieningen. De wijk Stadshagen is met name populair bij jonge gezinnen, die vanwege de goede schoollocaties, recreatie en dichtbijwijkbaarheid steeds vaker kiezen voor een woning in deze regio. Naast nieuwbouw zijn er ook gerenoveerde woningen beschikbaar die aan de energie-eisen voldoen. Makelaars zoals Voorst Makelaardij rapporteren een toenemende vraag naar woningen met energielabel A of B.
Toch zijn er uitdagingen voor kopers. De vraag naar woningen groeit sneller dan het aanbod, wat leidt tot een prijsstijging en snelle transacties. In combinatie met verduurzamingskosten kunnen de aankoopkansen voor starters en jonge gezinnen worden beperkt. De markt is krap, en het is belangrijk om snel te handelen wanneer een geschikte woning beschikbaar komt.
Uitdagingen op de woningmarkt
Naast de kansen zijn er ook uitdagingen die kopers en verhuizers in Zwolle moeten overwegen. Eén van de grootste problemen is het woningtekort, wat leidt tot hogere prijzen en een snelle markt. Hoewel de woningtransacties in 2024 met 13% zijn gestegen, is het aantal transacties nog steeds lager dan in de periode 2016-2021. Dit betekent dat de woningmarkt in Zwolle nog steeds relatief krap is.
Een ander belangrijk aspect is de verduurzaming van woningen. Veel woningbezitters moeten kiezen tussen het verduurzamen van hun huidige woning of het kopen van een nieuwe. Deze beslissing heeft invloed op zowel de financiële situatie als de duurzaamheid van de woning. In Zwolle zijn er woningen beschikbaar die al gerenoveerd zijn en aantrekkelijk zijn vanwege hun energieprestaties. Toch is het niet altijd mogelijk om direct over te stappen naar een volledig duurzame woning.
Grondprijzen en huurprijsindexering
De gemeente Zwolle stelt jaarlijks een Grondprijzenbrief vast, waarin de prijzen voor verschillende gronden worden vastgelegd. Deze gronden omvatten woningbouw, bedrijfskavels, agrarische gronden en reststroken. De prijzen zijn geldig vanaf 1 januari 2025 en tot en met 31 december 2025, tenzij er een nieuwe grondprijzenbrief wordt uitgevaardigd. De genoemde prijzen zijn exclusief BTW en kosten van de koper, tenzij anders vermeld.
Voor woningbouw wordt een m²-prijs gehanteerd, afhankelijk van het type woning. De bandbreedte is ruim genoeg om mee te kunnen gaan met economische ontwikkelingen. Per uitgifte wordt de specifieke prijs van de kavel bepaald. Een belangrijk criterium is de Floor Space Index (de verhouding van m² bruto vloeroppervlak en m² grond). Als deze index groter is dan 1,0, wordt de prijs per m² bruto vloeroppervlak (BVO) in plaats van per m² grond berekend.
De huurprijsindexering is een vast onderdeel van de woningmarkt in Zwolle. De huurprijs wordt in de regel jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de Consumentenprijsindex (CPI), die wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. De gemeente hanteert een percentage van 6% van de grondwaarde bij het bepalen van de huurprijs. Er is een minimale huurprijs van €150 per jaar, maar in specifieke gevallen kan de gemeente van dit minimum afgaan of een taxatie laten uitvoeren.
Nieuw parkeerbeleid en mobiliteitsnormen
De gemeente Zwolle werkt momenteel aan een nieuw parkeerbeleid, waaronder het vaststellen van mobiliteitsnormen. Dit beleid zal van invloed zijn op de beschikbaarheid en prijzen van parkeerplekken. Momenteel wordt gewerkt aan een regeling waarbij bij bepaalde ontwikkelingen een deel van de benodigde parkeerplekken kan worden afgekocht. In 2025 wordt verwacht dat de regels concreet en duidelijk worden vastgesteld.
Het nieuwe parkeerbeleid kan van invloed zijn op de prijsontwikkeling van woningen in de centrale delen van Zwolle. Het verwachten van minder beschikbare parkeerplekken kan leiden tot hogere grondprijzen, terwijl het afkopen van parkeerplekken mogelijk kosten bespaart voor ontwikkelaars en kopers.
Vertrouwen in de woningmarkt
De markt voor starters in Zwolle is optimistischer geworden. Hoewel het algemene consumentenvertrouwen in de woningmarkt met 73 punten (100 punten is neutraal) nog aan de negatieve kant ligt, is er voorzichtig herstel zichtbaar. Starters vertrouwen meer op hun kans om in de komende twee jaar hun eerste huis te kopen. Deze vertrouwenstijging is te verklaren door de stabilisering van de huizenprijzen en het minder frequente overbieden. De NVM stelt dat in het tweede kwartaal van 2023 een lichte stijging van de huizenprijzen is waar te nemen, voornamelijk door de krapte op de markt.
Aan de andere kant verliezen 65+ers aan vertrouwen in de woningmarkt. Deze groep heeft vaak moeite met de verduurzamingskosten en de stijgende huizenprijzen. Het is belangrijk om te weten dat deze ontwikkeling niet alleen van invloed is op de vraag naar woningen, maar ook op het vertrouwen in de markt als geheel.
Toekomstige ontwikkelingen en grootschalige projecten
De woningmarkt in Zwolle wordt ook beïnvloed door grootschalige gebiedsontwikkelingen. De gemeente en ontwikkelaars werken samen aan nieuwe woningprojecten, zowel in nieuwbouw als in gerenoveerde woningen. Deze projecten zijn vaak gericht op duurzaamheid en energie-efficiëntie, wat aansluit bij de nationale doelstellingen op het gebied van verduurzaming.
Naast nieuwbouwprojecten zijn er ook initiatieven om bestaande woningen te verduurzamen. Deze initiatieven kunnen van invloed zijn op de beschikbaarheid van woningen en de energiekosten voor kopers en verhuizers. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden bij het zoeken naar een woning in Zwolle.
Conclusie
De woningmarkt in Zwolle blijft een aantrekkelijke locatie voor kopers en verhuizers, maar kent tegelijkertijd uitdagingen zoals een beperkt aanbod en stijgende kosten. De huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren gestabiliseerd, wat een herstel op de markt aangeeft. De gemeente Zwolle stelt jaarlijks grondprijzen vast, waaronder ook huurprijsindexering en mobiliteitsnormen. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de prijsontwikkeling en beschikbaarheid van woningen.
Voor kopers is het belangrijk om kennis te maken met de huidige markt en de ontwikkelingen in de toekomst. De combinatie van grootschalige ontwikkelingen, verduurzamingsinitiatieven en een stijgende vraag naar woningen maakt Zwolle een markt die zowel kansen als uitdagingen biedt. Wie snel en goed geïnformeerd handelt, heeft een groter kans om een geschikte woning te vinden.