Ceintuurbaan Zwolle: Afsluitingen, Omleidingen en Toekomstvisie
september 24, 2025
Zwolle, een van de historisch en cultureel rijke steden in de Nederlandse provincie Overijssel, staat momenteel voor een interessante ontwikkeling in een van haar binnenstadswijken, Assendorp. Aan de Van Ittersumstraat 1-5 is een bestemmingsplan opgesteld dat gericht is op de herontwikkeling van het achterliggende terrein. Daarnaast wordt de woningwaarde van een van de woningen, Van Ittersumstraat 82, nauwlettend gevolgd, met duidelijke trends in de WOZ-waarde en marktprijzen. Deze combinatie van stedelijke herontwikkeling en economische analyse biedt een interessant inzicht in de huidige situatie en toekomst van deze locatie in het hart van Zwolle.
Inleiding
Het gebied aan de Van Ittersumstraat is gelegen in de wijk Assendorp, op korte afstand van het centrum van Zwolle. Momenteel is het terrein achter de woningen aan de Van Ittersumstraat 1-5 bebouwd met schuren en opslagruimtes. Dit bestemmingsplan stelt voor om dit terrein te herontwikkelen tot vijf geschakelde woningen, aangevuld met een ruimtelijke en functionele aanpassing die beter aansluit bij de huidige stadsontwikkelingsdoelen. Naast deze plannen voor ruimtelijke ordening, is er ook een duidelijk beeld te ontdekken van de woningwaardeontwikkeling, zowel voor Van Ittersumstraat 82 als voor de omgeving. Deze informatie biedt een waardevolle kijk op de economische en fysieke ontwikkeling van een typische binnenstadswijk in de 21e eeuw.
Bestemmingsplan Assendorp, Van Ittersumstraat 1-5
Het bestemmingsplan betreft een terrein aan de Van Ittersumstraat 1-5, achter het bestaande woningbestand en het Ittersumhof. Het plangebied omvat ook een gedeelte van de woonblokken aan het Ittersumhof, en is opgenomen in de kadernummering ZLE00 G 10870, 11118, 11119 en ZLE00 G 11231. Momenteel is het terrein bebouwd met schuren en opslagruimtes. Deze functie is volgens de initiatiefnemer niet meer rendabel en de gebouwen verkeren in een matige staat van onderhoud. Daarom wordt geplaatst een plan voor herontwikkeling tot vijf geschakelde woningen, aansluitend op de ruimtelijke en functionele context van de wijk.
Het plan is opgesteld in overeenstemming met het milieubeleid en is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan 'Binnenstad en omgeving' en het bestemmingsplan 'Assendorp'. Het doel is om het gebied functioneel en ruimtelijk aan te passen aan de huidige behoeften, zonder de historische waarde of het stedelijke karakter te vernietigen. In paragraaf 3.7 van het plan is een toetsing aan milieuaspecten uitgevoerd.
Toegankelijkheid en verbindingen
Het achterliggende terrein is bereikbaar via een onderdoorgang, afgesloten met een schuurdeur. Daarnaast loopt er een pad langs de woning en binnenplaats, dat toegang biedt tot sociale huurwoningen van Delta Wonen. Dit pad is fysiek afgescheiden van het plangebied via een gebouwde muur. De toegankelijkheid en de verbindingen met het openbare domein zijn dus van belang bij de herontwikkeling. Het plan moet aansluiten bij het bestaande stratenplan en de openbare toegangsmogelijkheden.
Bestaande bebouwing
De woningen aan de Van Ittersumstraat 1a, 3, 3a, 5 en 5a worden momenteel bewoond. De woning aan Van Ittersumstraat 1 is in gebruik voor detailhandel. Het achterliggende terrein is momenteel bebouwd met een aantal schuren of opslagruimtes. Deze functie is niet meer rendabel, wat het noodzakelijk maakt om het gebied te herontwikkelen. De huidige bebouwing is slecht onderhouden, wat het plaatje van het plangebied verder verdergt. Het bestemmingsplan stelt daarom voor om het terrein te transformeren in vijf geschakelde woningen.
Ruimtelijke en functionele structuur
Het bestemmingsplan beschrijft de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. Daarnaast worden de uitgangspunten van het plan duidelijk gemaakt. Het plan is bedoeld om de functie en het functioneren van het gebied te verbeteren, met een focus op woonfuncties. De geschakelde woningen zullen aansluiten bij de huidige bebouwingsrichting in de wijk en zullen een aansluiting bieden met het bestaande wooncomplex aan het Ittersumhof.
De figuur in het plan toont een luchtfoto van het plangebied en geeft een visuele weergave van de bestaande situatie en de plannen voor herontwikkeling. De stratenplan en de toegangsmogelijkheden zijn centraal in het plan, evenals de relatie met de openbare bebouwing en de sociale huurwoningen van Delta Wonen.
Toekomstige ontwikkeling
De herontwikkeling van het plangebied is een onderdeel van de bredere stadsontwikkeling in Zwolle. Het bestemmingsplan biedt een juridische basis voor de herontwikkeling en moet worden vastgesteld door de gemeente Zwolle. De implementatie van het plan hangt af van diverse factoren, zoals de juridische en financiële toetsing van de maatregelen, de toetsing aan milieuaspecten, en de uitvoering van eventuele vergunningen. Het plan is bedoeld om het plangebied functioneel en ruimtelijk aansluitend te maken op de rest van de wijk en de stadsstructuur.
Woningwaardeontwikkeling: Van Ittersumstraat 82 in Assendorp
Naast het bestemmingsplan is er ook een duidelijk beeld van de woningwaardeontwikkeling van Van Ittersumstraat 82 in Assendorp. Deze woning is momenteel te koop gesteld voor € 350.000, en de WOZ-waarde is sinds 2020 gestegen. De woningwaardeanalyse is uitgevoerd door Walter Living, een dienst die woningwaarde- en marktontwikkelingsrapporten voorziet aan potentiële kopers en verkopers.
WOZ-waarden in de tijd
De WOZ-waarde van Van Ittersumstraat 82 is gestegen in de afgelopen jaren. De WOZ-waarde voor 2025 is € 212.000, wat een toename van 12,2% is vergeleken met 2024 (€ 189.000). In 2023 was de WOZ-waarde € 174.000 (toename van 8,1%), in 2022 € 161.000 (toename van 7,3%), en in 2021 was de WOZ-waarde € 150.000, een daling van 33,0% ten opzichte van 2020 (€ 224.000). In 2019 was de WOZ-waarde € 198.000, met een toename van 20,7% ten opzichte van 2018. Deze data duidelijk de ontwikkeling van de woningwaarde in Assendorp en de wijk in het algemeen.
Markttrend en verkoopprijs
De verkoopprijs van woningen in Assendorp is gemiddeld € 390.000, terwijl de gemiddelde verkoopprijs in andere delen van Zwolle € 440.000 bedraagt. Dit duidt op een relatief betaalbare markt in Assendorp, met een hogere vraag dan in andere delen van de stad. De vraagprijs van Van Ittersumstraat 82 is € 350.000, en de verwachte competitieve biedingen liggen tussen € 53.000 en € 68.000 boven deze prijs. Dit is een duidelijke trend in de woningmarkt van Zwolle en Assendorp in het bijzonder.
Aankoopservice en data-gedreven analyse
Walter Living biedt een aankoopservice voor woningen zoals Van Ittersumstraat 82, waaronder juridische check, notariskoek, en persoonlijk advies. De service is gericht op het helpen van kopers om de juiste beslissing te nemen bij de aankoop van een woning. De dienst biedt ook een woningwaardeberekenaar, die data-gedreven inzichten geeft over verkoopprijzen, WOZ-waarden en markttrends in Assendorp, Zwolle en Nederland in het algemeen.
Een Walter Living rapport over Van Ittersumstraat 82 bevat informatie over de basisgegevens van het huis, vergelijkbare huizen in de omgeving, een uitgebreide analyse van de lokale woningmarkt in Assendorp, en verkoopprijzen en WOZ-waarden van referentiepanden in de wijk. Het rapport is bedoeld om kopers te ondersteunen bij het nemen van een beslissing over de aankoop van een woning.
Technische aspecten en energie
Een belangrijk aspect bij de aankoop van een woning zoals Van Ittersumstraat 82 is de energieprestatie. De woning is ouder dan 1970 en is gevestigd in een rivierengebied. Dit betekent dat de fundering extra aandacht nodig heeft. De kans bestaat dat de oorspronkelijke houten funderingspalen in slechte staat zijn, of dat de zwakke ondergrond heeft geleid tot verzakkingen. Dit maakt het belangrijk om een expert in te schakelen voor een technische inspectie en eventuele verbouwingen.
Daarnaast is er geen bekend energielabel voor deze woning. Een energielabel is verplicht bij de verkoop van een woning en kan aanzienlijke kosten besparen bij de energieverbruik. De verkopende partij is verplicht om dit label aan te vragen, en kopers moeten dit controleren als onderdeel van hun aankoopprocedure.
Conclusie
De wijk Assendorp in Zwolle staat op het punt van een belangrijke ruimtelijke en functionele herontwikkeling. Het bestemmingsplan aan de Van Ittersumstraat 1-5 is bedoeld om het achterliggende terrein te transformeren van schuren en opslagruimtes naar vijf geschakelde woningen. Dit plan is uitgevoerd in overeenstemming met het milieubeleid en is onderdeel van de bredere stadsontwikkeling in Zwolle. Bovendien is de woningwaardeontwikkeling van Van Ittersumstraat 82 duidelijk in kaart gebracht, met een stijgende WOZ-waarde en een relatief betaalbare verkoopprijs in vergelijking met andere delen van de stad. De woningmarkt in Assendorp is in opkomst, met sterke vraag en duidelijke trends in de verkoopprijs. Voor kopers is het belangrijk om aandacht te besteden aan technische aspecten, zoals de fundering en het energielabel, om een verstandige beslissing te nemen bij de aankoop van een woning in deze wijk. Voor bezoekers en toeristen biedt deze wijk een interessante mix van historische woningbouw, stedelijke ontwikkeling en een actieve woningmarkt.