Van der Capellenstraat in Zwolle: Locatie van Winkelcentra, Markt en Dienstverlening
september 23, 2025
De Nieuwe Deventerweg in Zwolle speelt een centrale rol in de stedelijke ontwikkeling van de wijk Zwolle-Zuid. Deze weg is niet alleen historisch belangrijk, maar ook een cruciale infrastructuurader die functioneel is voor verkeer en woonbehoefte in het gebied. In de afgelopen jaren is er sprake van een intensieve herontwikkeling in het plangebied, waarbij aandacht wordt besteed aan ruimtelijke kwaliteit, groenstructuur en duurzame woningbouw. Deze artikel geeft een overzicht van de ontwikkelingen aan de Nieuwe Deventerweg, met nadruk op de plannen, het groenontwerp, en de praktische aspecten zoals verkeer en parkeerregelingen.
Historische en Stedebouwkundige Context
De Nieuwe Deventerweg heeft een lange geschiedenis en is een karakteristiek element in de stedelijke omgeving van Zwolle. De weg fungeert als een gebiedsontsluitingsweg en heeft een uitvalswegprofiel. In de historische context is de Nieuwe Deventerweg een doorsnede weg die een belangrijke rol speelde in de ontwikkeling van de wijk Zwolle-Zuid. Het plangebied langs de Nieuwe Deventerweg is in het verleden relatief geïsoleerd gebleven door de spoorlijn Zwolle-Deventer. Daarom is er tot nu toe weinig bebouwing geweest in het gebied. Echter, de herontwikkeling biedt nu kansen voor stedelijke vernieuwing.
De bebouwing langs de Nieuwe Deventerweg dateert uit verschillende eeuwen en is door de jaren heen aangevuld. De woningen zijn doorgaans gericht op de weg, maar de afstand tot de weg varieert. Bijvoorbeeld, Nieuwe Deventerweg 24 is een woonboerderij die zich in de noordoostelijke hoek van het plangebied bevindt, op ongeveer 40 meter afstand van de wegas. Dit is een uitzondering op de regel dat meeste woningen dichter bij de weg liggen.
De stedenbouwkundige opzet van het plangebied is gericht op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Door investeringen in de beeldkwaliteit en groenstructuur wordt het plangebied geïntegreerd in de bredere wijkontwikkeling van Zwolle-Zuid. De herontwikkeling richt zich op het creëren van een betere verbinding tussen de verschillende wijkdelen en het centrum van Zwolle.
Nieuwbouwprojecten en Verkeer
Een van de recente ontwikkelingen is het nieuwbouwproject "Zuiver Zuid", dat in het najaar van 2023 is begonnen. Dit project is gevestigd op de locatie van een voormalige boerderij en biedt woningen aan de Rozenboomlaan, vernoemd naar het voormalige hotel De Rozeboom. In het kader van deze nieuwbouw zijn infrastructuurwerkzaamheden nodig geweest, waaronder de aansluiting van de Rozenboomlaan op de Nieuwe Deventerweg.
Om deze werkzaamheden uit te voeren, is een deel van de Nieuwe Deventerweg tussen Stichting Kringloop Zwolle en het Chinese restaurant Sing-Long gedurende twee weken afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. De afsluiting duurde tot vrijdag 26 april 2024. Tijdens deze periode was het verkeer omgeleid via de Burgemeester Vos van Steenwijklaan en de IJsselallee. Huizen en bedrijven aan de Nieuwe Deventerweg bleven bereikbaar via deze omleidingsroute.
Fietsers werden omgeleid via de parallelweg van de Nieuwe Deventerweg. Bovendien werd de buslijn 8 omgeleid via de Gruitmeesterlaan, met tijdelijke bushaltes bij Ter Kuilenpad en Snavel van Emekamp. Deze maatregelen waren nodig om de werkzaamheden veilig en efficiënt uit te voeren, terwijl de toegankelijkheid voor bewoners en bezoekers zo veel mogelijk gewaarborgd bleef.
Groenontwerp en Biodiversiteit
Een belangrijk aspect van de herontwikkeling van het plangebied is het groenontwerp. In de gemeenteraad is een motie aangenomen die meer groen in het project wil zien. Deze motie heeft geleid tot een groenplan dat uit 22 nieuwe bomen bestaat, geplaatst aan de randen van het perceel en ter camouflage. Daarnaast is een beukenhaag aangelegd die aansluit bij de omgeving. Deze haag helpt bij het verbeteren van de esthetiek van het gebied en biedt schermfunctie.
Wintergroene heesterbeplanting is toegepast om parkeerplaatsen aan het zicht te onttrekken. De gevels van de nieuwe woningen zijn bedekt met klimplanten. Deze keuze is gemaakt met oog voor esthetiek en biodiversiteit. De beplanting is georiënteerd op het aantrekken van insecten en vogels, wat bijdraagt aan het verhogen van de biodiversiteit in het gebied. De keuze voor drachtplanten en besdragende soorten zorgt ervoor dat het groen jaarrond visueel aantrekkelijk is en verschillende kleuren en vormen biedt.
De initiatiefnemer van het project heeft geen eigenaarschap van het terrein, wat betekent dat er geen garantie is dat het groenplan in de toekomst blijft bestaan. Hoewel er verwachting is dat het groen onderhouden zal worden, bestaat er een klein risico dat het onderhoud niet continu is. Toch is het duidelijk dat er veel aandacht is voor het integreren van groen in de stedelijke ontwikkeling.
Bestemmingsplannen en Rechtbankelijke Kaders
De herontwikkeling van het plangebied is mogelijk gemaakt door een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan "Zwolle-zuidoost, Nieuwe Deventerweg 24" is ontworpen om de herontwikkeling te ondersteunen. Dit plan is een ontwerpplan dat het ontwikkelingsproject van Nijhuis Bouw B.V. uit Rijssen ondersteunt. Het plangebied is gelegen tussen de spoorlijn Zwolle-Deventer en de Nieuwe Deventerweg zelf. Het plan beoogt het realiseren van circa 60 woningen en investeert in ruimtelijke kwaliteit.
Het bestemmingsplan is opgesteld omdat het plangebied niet in het bestaande planologisch kader past. Het vigerende bestemmingsplan 'Zwolle-zuidoost' is vanaf 31 mei 2010 in werking en is in 2011 onherroepelijk geworden. De herontwikkeling kan pas beginnen zodra het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden.
De regels van het bestemmingsplan zijn aangepast aan de specifieke situatie in het plangebied. Het plan is gemaakt volgens het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21, dat op zijn beurt is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). Deze standaarden zijn aangepast aan de situatie in Zwolle en uitgebreid met extra regels die relevant zijn voor het plangebied.
De regels omvatten onder andere de inleidende regels, die van algemene aard zijn, en specifieke regels gericht op de woonbouw, parkeerregelingen, en groenstructuur. De parkeerregeling zorgt voor juridisch geborgen parkeerplaatsen, waaronder elektrische laadvoorziening voor bewoners. Ook is er aandacht voor duurzame afvalbehandeling bij de sloop en sanering van bestaande opstallen.
Verkeer en Parkeerfaciliteiten
De Nieuwe Deventerweg is een erftoegangsweg met een functionele rol in de stedelijke infrastructuur. Hoewel er sprake is van een toename van het verkeer door de ontwikkeling, blijft de intensiteit van het verkeer binnen de acceptabele normen. Volgens het ASVV 2004 van CROW is een maximale intensiteit van 5.000 tot 6.000 mvt/etmaal acceptabel voor een erftoegangsweg. Het gebruik van de Nieuwe Deventerweg na de ontwikkelingen is dus in overeenstemming met de functie en vormgeving van de weg.
In het kader van de herontwikkeling is een parkeerregeling opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Deze regeling bepaalt het aantal parkeerplaatsen en zorgt voor juridische garantie. De parkeerregeling omvat ook elektrische laadpunten voor bewoners. Daarnaast is er aandacht voor het afvoeren van reststoffen bij de sloop en sanering van opstallen. Meer dan 98,5 % van de reststoffen wordt gerecycled of hergebruikt, wat aantoont dat er aandacht is voor duurzame afvalbehandeling.
Cultuurhistorische en Ruimtelijke Kwaliteit
De Nieuwe Deventerweg zelf en de panden die er op staan, zoals Nieuwe Deventerweg 99 en 101, hebben een cultuurhistorische betekenis. Hoewel deze panden niet direct beschermenswaardig zijn, dragen ze in beperkte mate bij aan de historische en ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De herontwikkeling van het plangebied richt zich op stedelijke vernieuwing, waarbij aandacht is voor het behoud van de cultuurhistorische waarde van de locatie. De stedenbouwkundige opzet van het plangebied is afgestemd op de oorspronkelijke stedenbouwkundige ideeën van de wijk Zwolle-Zuid.
De Nieuwe Deventerweg is een karakteristieke weg in de omgeving en speelt een rol in de ruimtelijke structuur van het gebied. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de herontwikkeling. In plaats daarvan is er sprake van een herontwikkeling die de ruimtelijke kwaliteit verbetert en het gebied in lijn brengt met de bredere ontwikkeling van Zwolle-Zuid.
Natura 2000 en Groenstructuur
De Nieuwe Deventerweg is een weg die in het structuurplan van Zwolle is aangewezen als een weg waarlangs structuurgroen gewenst is. De weg is royaal voorzien van bomenrijen en grasbermen, wat bijdraagt aan de groenstructuur van het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt er getracht groene voorterreinen te realiseren, zoals in het plangebied aan de Nieuwe Deventerweg. Hier is in beperkte mate ruimte gereserveerd voor parkeren op het voorterrein, wat de groenstructuur versterkt.
De nieuwbouw in het plangebied is opgezet als een half open hof, waarbij de open zijde aansluit op de voortuin van restaurant PUIK. Deze aanpak helpt bij het creëren van een betere verbinding tussen de verschillende delen van het plangebied en de omgeving.
Conclusie
De herontwikkeling van het plangebied aan de Nieuwe Deventerweg in Zwolle is een voorbeeld van hoe stedelijke vernieuwing kan bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, groenstructuur en duurzame woningbouw. Door aandacht te besteden aan historisch en stedenbouwkundig erfgoed, verkeer en parkeerregelingen, en groenbeplanting, is het plangebied geïntegreerd in de bredere wijkontwikkeling van Zwolle-Zuid. De ontwikkeling biedt een betere verbinding met het centrum van Zwolle en draagt bij aan de toekomstige groei van de stad. Het project laat zien hoe planologische en stedenbouwkundige kaders kunnen worden gebruikt om een harmonieuze en duurzame wijk te creëren.