De Deur in Zwolle: Verzorging of Controle? Een Analyse van de Kritiek en Misbruikklachten
september 23, 2025
De stad Rotterdam is binnen de Nederlandse woningbouwlandschap een pionier in het testen van nieuwe regelgeving rondom kleine bouwwerken. Tijdens de jarenlange voorbereiding op de inkomende Omgevingswet, die in 2021 volledig in werking trad, startte Rotterdam een vierjarige pilot in 2020. Deze pilot, bekend als de pilot "regelluw maken van kleine bouwwerken", richtte zich op het vergemakkelijken van kleine bouwprojecten, zoals verlagingen, uitbreidingen of verkleiningen van woningen. Het doel was om de regeldruk te verminderen en meer ruimte te geven aan initiatiefnemers en directe omwonenden bij het bepalen van de kwaliteit van hun woning en directe woonomgeving.
De pilot werd uitgevoerd in de wijkgebieden Ommoord, Nesselande, Zevenkamp en Hoogvliet, met uitzondering van bepaalde historische of functionele zones binnen deze wijken. Deze regelgeving is niet alleen van belang voor woningeigenaars in Rotterdam, maar ook voor architecten, bouwbedrijven en toeristen die willen begrijpen hoe de Nederlands woningbouw in ontwikkeling is. Voor wie een verblijf in Rotterdam overweegt, is het verstandig om dit beleid te begrijpen, aangezien het een rol speelt in de huidige woonarchitectuur en woningbouwpraktijk in de stad.
Doel van de pilot
De pilot had als centraal doel het stimuleren van participatie en het verminderen van de regeldruk bij kleine bouwprojecten. In de pilotgebieden konden woningeigenaars, mits ze instemming kregen van alle directe omwonenden, sneller en eenvoudiger een omgevingsvergunning verkrijgen voor kleine aanpassingen aan hun woning. Deze aanpassingen moesten voldoen aan de algemene eisen van het Bestemmingsplan of het Omgevingsplan en mochten niet tegenwerken aan de kwaliteit van de woonomgeving.
Een belangrijk aspect van de pilot was het toestaan van kleine afwijkingen van het bestemmingsplan, zolang alle directe omwonenden instemden dat het initiatief leidde tot een evenwichtiger toedeling van functies aan de locatie. Dit gaf ruimte voor creatieve en flexibele oplossingen, bijvoorbeeld bij het ontwerpen van kleine uitbreidingen of de herbestemming van een deel van de woning, zoals het maken van een kelder of het aanpassen van een tuin.
De pilot was ook bedoeld om ervaring op te doen met de toekomstige Omgevingswet, die de huidige regelgeving in Nederland op het gebied van de bouw en de omgeving moet vervangen. Door eerder te experimenteren met het verminderen van de regeldruk en het vergemakkelijken van kleine projecten, wilde Rotterdam een model opstellen dat in het nationale beleid kon worden opgenomen.
Pilotgebieden
De pilot was geïmplementeerd in vier specifieke wijkgebieden binnen Rotterdam:
- Ommoord – Hier was de pilot geactiveerd met uitzondering van het hoogbouwdeel, vanwege de status van 'Rijksaandachtsgebied Wederopbouw'.
- Nesselande en Zevenkamp – In deze gebieden was de pilot niet van toepassing op de historische linten langs de Wollefoppenweg en de Bermweg.
- Hoogvliet – De pilot gold hier met uitzondering van het winkelcentrum Hoogvliet, de oude dorpskern en de historische linten langs de Hoogvlietse Kerkweg en de Hoogvlietse- en Welhoeksedijk.
De kaarten van deze gebieden zijn opgenomen in bijlage 3 van het besluit. Deze pilotgebieden zijn specifiek gekozen omdat ze typische voorbeelden zijn van wijkgebieden waar woningbouwprojecten regelmatig voorkomen, maar waar ook regelgeving en participatie een rol spelen.
Regels voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning
In de pilotgebieden werd het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor kleine bouwwerken aanzienlijk vereenvoudigd. Aanvragers konden een omgevingsvergunning verkrijgen zonder dat de gemeente verplicht was om de aanvraag formeel te beoordelen, zolang bepaalde voorwaarden werden voldaan:
- Het bouwwerk moest vallen binnen de bepalingen van het bestemmings- of omgevingsplan.
- Alle tegenoverliggende en direct aangrenzende omwonenden (eigenaren en huurders) moesten instemmen met de aanpassing.
- Aanvragers moesten duidelijk aangeven dat ze instemming hadden verkregen.
Als deze voorwaarden zijn voldaan, kon de aanvraag zonder verder administratief proces worden ingezonden en zou de omgevingsvergunning automatisch worden verleend. Deze aanpak verminderde de tijd en kosten voor woningeigenaars en bouwbedrijven en maakte het proces sneller en transparanter.
Wanneer één of meerdere omwonenden niet instemden, behield de eigenaar de mogelijkheid om via de reguliere aanvraagprocedure een omgevingsvergunning aan te vragen. In dat geval zou de gemeente de aanvraag beoordelen op basis van de reguliere vergunningvereisten. De omwonenden hadden dan ook het recht om bezwaar of beroep in te dienen.
Hoewel het systeem simpeler was, bleef er wel sprake van rechtszekerheid. Zowel initiatiefnemers als omwonenden konden terecht in juridische procedures, waar nodig, om hun standpunt te verdedigen. Dit zorgde voor een evenwicht tussen flexibiliteit en juridische bescherming.
Vrijstelling van leges
Een belangrijk aspect van de pilot was ook de vrijstelling van leges voor aanvragen tot het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Normaal gesproken zijn woningeigenaars verplicht om administratiekosten, of zogenaamde leges, te betalen bij het aanvragen van vergunningen. In de pilotwijken was dit niet het geval. De gemeente Rotterdam heeft dit besloten om te stimuleren dat woningeigenaars actief gebruik maken van het pilotmodel en het beleid te ondersteunen dat meer ruimte biedt aan initiatiefnemers.
Deze vrijstelling gold voor aanvragen die binnen de pilotgebieden werden ingediend en was expliciet verwerkt in de tarieventabel van de Verordening leges omgevingsvergunning 2020, waarin artikel 1.7 werd opgenomen. Hiermee werd de toepassing van de pilot vastgelegd in juridisch en administratief kader.
Handhavingsbeleid
Hoewel de pilot gericht was op het vergemakkelijken van kleine bouwprojecten, bleef de gemeente ook verantwoordelijk voor handhavingsbeleid. Zo was het mogelijk dat de gemeente ingreep bij projecten die extreem kleurgebruik toepasten of armoedige materialen gebruikten, omdat dit tegenwerkte aan de woonkwaliteit. In dergelijke gevallen kon de gemeente handhavend optreden, ook binnen de pilotwijken.
Daarnaast bleven de bouwkundige bepalingen van het Bouwbesluit 2012 en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) van toepassing. Ook de ‘excessenregeling’ uit de Welstandsnota Rotterdam was geldig. Hiermee werden bepaalde kleine afwijkingen toegestaan, mits ze niet in strijd waren met de welstand en het milieu.
Resultaten en evaluatie
De pilot is vanaf 17 januari 2020 actief geweest tot 31 december 2023. Gedurende deze vier jaar heeft de gemeente ervaring opgedaan met het model en zijn de resultaten geanalyseerd. De pilot is op 1 januari 2024 officieel vervallen, wat betekent dat het niet langer geldt en dat de reguliere regelgeving weer volledig van toepassing is.
Hoewel de pilot niet meer actief is, kan het model dienen als voorbeeld voor toekomstige beleidsopties, bijvoorbeeld in het kader van de Omgevingswet, die inmiddels volledig in werking is. Het succes van de pilot hangt af van de mate waarin het heeft bijgedragen aan het stimuleren van participatie, het verminderen van regeldruk en het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving.
Conclusie
De pilot “regelluw maken van kleine bouwwerken” in Rotterdam was een belangrijk experiment in het woningbouwbeleid van de stad. Het gaf woningeigenaars en omwonenden meer ruimte om samen aan de kwaliteit van hun woning en woonomgeving te werken, zonder de regelgeving te verliezen die nodig is om de welstand en de kwaliteit van de woonomgeving te waarborgen. De pilot heeft getoond dat het mogelijk is om regelgeving en administratie te vereenvoudigen, terwijl er nog steeds sprake is van rechtszekerheid en handhavingsbeleid.
Hoewel de pilot sinds 1 januari 2024 niet meer geldt, heeft het model een waardevolle bijdrage geleverd aan het begrip van hoe woningbouwprojecten in Nederland verder kunnen worden geoptimaliseerd. Voor toeristen die in Rotterdam verblijven, is het nuttig om te weten dat het beleid een rol speelt in de huidige woningbouwpraktijk en de woonarchitectuur in de stad. Het biedt een glimp van hoe stad en woningeigenaar samenwerken om de woonomgeving te verbeteren, binnen een regelgeving die flexibiliteit en kwaliteit in balans probeert te houden.