Een Nederlands sprekende gids in Tanzania: veiligheid, kennis en toegewijde begeleiding
juli 17, 2025
In de zomer van 2025 maakte Elroy Thümmler, een Nederlandse ondernemer, internationale hoofdpijnen: hij kocht een geheel dorp in Hongarije en wilde het als locatie gebruiken voor een nieuw muziekfestival. Het dorp heet Bedepustza, ligt halverwege de weg naar Boedapest, en werd al snel het symbool van een groeiende trend: het kopen van vastgoed in Hongarije door Nederlanders. De lage prijzen, het landelijke karakter en het gunstige belastingklimaat trekken steeds meer buitenlandse kopers, vooral uit Nederland, naar dit oost-Europees land. Maar naast de kansen komt ook het politieke klimaat in Hongarije steeds vaker in beeld — en dat heeft gevolgen voor de vastgoedmarkt.
In dit artikel bespreken we de feiten rondom deze ontwikkeling: wie zijn de kopers, wat zijn hun motieven, hoe werkt het kopen van een huis of dorp in Hongarije, en wat zijn de risico’s van deze groeiende trend? Binnen de beschikbare informatie wordt ook gekeken naar de nieuwe wetgeving die sinds juli 2025 de regels voor buitenlandse kopers verder beperkt en wat dit betekent voor toekomstige investeringen.
De aanschaf van een dorp door een Nederlander
Elroy Thümmler is een bekend figuur in de festivalwereld. Hij is onder meer verantwoordelijk voor de oprichting van de Sziget Express, een reisorganisatie die Nederlanders naar het Sziget Festival in Boedapest brengt. Zijn recente aankoop van het dorp Bedepustza in Hongarije is daarom niet geheel onverwacht. Het dorp, dat op circa 30 minuten rijden van Boedapest ligt, is een relatief onontdekt en rustig gebied. Het kopen van zo’n dorp is niet gebruikelijk in Nederland, maar in Hongarije zijn dergelijke aankopen wel mogelijk — en soms zelfs gunstig.
Het doel van Thümmler is om een nieuw festival op te zetten in Bedepustza. Hoewel het dorp klein is, heeft het het potentieel om in de zomermaanden te leven van culturele en muzikale activiteiten. Het idee is om het dorp als een soort alternatief voor Sziget te gebruiken, met een rustiger, dorpse sfeer in plaats van de drukke stadslocatie van het Sziget Festival. Thümmler wil hiermee een nieuw soort vakantie- en culturele sfeer creëren, gericht op bezoekers die op zoek zijn naar een unieke ervaring.
De groeiende trend van buitenlandse kopers in Hongarije
De aanschaf van Bedepustza valt in een bredere trend: Nederlanders kopen steeds meer huizen in Hongarije. Deze beweging wordt aangestuurd door een aantal factoren:
- Lage huizenprijzen: In vergelijking met Nederland zijn huizen in Hongarije relatief goedkoop. Volgens de website van Hongaars Huis zijn woningen te koop vanaf 15.000 euro, afhankelijk van de staat van het pand en de locatie.
- Rust en natuur: Vooral in gebieden rond het Balatonmeer of in kuuroorden zoals Hévíz zijn Nederlanders aangetrokken door het landelijke karakter en het milde klimaat.
- Vermogensvorming: Voor Nederlanders met een beperkt inkomen of een pensioen is Hongarije een aantrekkelijke locatie voor een tweede woning of een vakantiehuis.
- EU-regels: Nederlanders kunnen binnen de EU vrij kopen in lidstaten, zoals Hongarije. Dit maakt vastgoedinvesteringen in Hongarije toegankelijker.
Deze factoren samen hebben geleid tot een bloeiende vastgoedmarkt in Hongarije, waarin Nederlanders een steeds groter deel van de kopers vormen. Vooral in toeristische gebieden zoals Tihany, Siófok en Hévíz zien we een toename van Nederlandse kentekens. Deze groei heeft echter ook gevolgen voor de lokale gemeenschappen en de regering.
De Hongaarse wetgeving en de rol van de regering
De Hongaarse regering, geleid door premier Viktor Orbán, heeft in de afgelopen jaren een duidelijk autoritair beleid gevoerd. Orbán heeft zich openlijk verzet tegen migratie, de EU, de vrije pers en een onafhankelijke rechtspraak. Deze politieke koers heeft nu ook de vastgoedmarkt bereikt. In juli 2025 trad een nieuwe wet in werking die de aankoop van vastgoed door buitenlanders beperkt.
De regering motiveerde deze wet met de volgende argumenten:
- Overbelasting van lokale infrastructuur: In toeristische gebieden zouden te veel huizen worden opgekocht door buitenlanders, waardoor dorpen in de zomer vol zitten en leeg in de winter. Lokale voorzieningen zoals ziekenhuizen, scholen en supermarkten raken volgens de regering hierdoor overbelast.
- Verstoring van de markt: Door massale aankopen door buitenlanders stijgen de prijzen, waardoor lokale bewoners en ondernemers in de schaduw staan.
- Nationale controle: De Orbán-regering wil meer controle over wie in Hongarije woont en wie beslissingen neemt. De wet is hier een onderdeel van.
De wet geeft gemeenten de mogelijkheid om maatregelen te nemen tegen buitenlandse kopers. Dit kan variëren van extra voorwaarden zoals een minimumverblijfsduur per jaar, lokale heffingen op onbewoonde woningen, of tijdelijke beperkingen van het aantal aankopen per jaar door niet-Hongaren. Deze maatregelen zijn niet uniform toepasbaar; elke gemeente beslist zelf. Dit maakt de regelgeving voor buitenlandse kopers voorspelbaar — en dus riskanter.
De praktijk van kopen in Hongarije
Het kopen van een huis in Hongarije verschilt op een aantal punten van het kopen in Nederland:
- Makelaars: In Hongarije werken makelaars als onafhankelijke bemiddelaars, niet in dienst van kopers of verkopers. De koper betaalt de courtage. Nederlands- of Engelssprekende makelaars zijn beschikbaar, vooral in toeristische gebieden.
- Bezoek van woningen: Het is niet gebruikelijk om ‘te koop’-borden in de tuin te zetten, dus kopers zijn afhankelijk van websites zoals Jofogas.hu en Ingatlan.com. Bij particuliere verkopers wordt een afspraak gemaakt via e-mail of telefoon.
- Advocaat in plaats van notaris: In Hongarije regelt een advocaat de aankoop van een woning, in plaats van een notaris zoals in Nederland. De advocaat stelt het koopcontract op, controleert eventuele schulden op het pand en zorgt voor juridische garanties.
- Kosten en belastingen: De aankoop van een woning in Hongarije is relatief goedkoop, maar het is belangrijk om rekening te houden met extra kosten zoals koopbelasting, gemeentebelasting en eventuele heffingen op onbewoonde woningen.
De aankoopprocedure is in principe open voor alle EU-burgers, waaronder Nederlanders. Er zijn echter uitzonderingen, zoals wijnhuisjes of grote grondstukken, die niet open zijn voor buitenlandse kopers. In de praktijk zijn de meeste woningen die op websites zoals Hongaars Huis worden aangeboden wel toegankelijk voor Nederlanders.
De kansen en risico’s van investeren in Hongarije
Kansen
- Lage inkoopprijs: De prijzen van woningen in Hongarije zijn relatief laag, wat het land aantrekkelijk maakt voor investeerders met een beperkt budget.
- Toegankelijkheid: De EU-regels maken het mogelijk voor Nederlanders om vrij te kopen in Hongarije, zolang de woning niet onder de uitzonderingen valt.
- Natuur en sfeer: Vooral in rustige dorpen en heuvelachtige gebieden is het een unieke sfeer die voor Nederlanders vertrouwd aanvoelt.
- Toekomstige waardering: In sommige gebieden is de vastgoedwaarde van woningen in Hongarije de afgelopen jaren gestegen, wat een aantrekkelijke investering kan zijn.
Risico’s
- Politieke onzekerheid: De autoritaire koers van de Orbán-regering betekent dat de regels rondom vastgoed snel kunnen veranderen. De nieuwe wetgeving van juli 2025 is hier een voorbeeld van.
- Lokale regels per gemeente: Omdat gemeenten zelf bepalen hoe ze met buitenlandse kopers omgaan, is het moeilijk om een landelijke strategie op te stellen.
- Geen garantie op bewoonbaarheid: Informatie over de staat van woningen in Hongarije is vaak beperkt. Kopers moeten zelf nagaan of een woning bewoonbaar is of welke renovaties nodig zijn.
- Beperkte rechtsbescherming: De rechtsstaat in Hongarije wordt wereldwijd in twijfel getrokken. Ondanks dat EU-burgers in theorie dezelfde rechten hebben als Hongaren, is er een risico op beperkte juridische bescherming.
Praktische tips voor Nederlandse kopers
Als je overweegt om een woning in Hongarije te kopen, zijn er een aantal dingen om rekening mee te houden:
- Vraag naar lokale informatie: Maak contact met lokale bewoners of expats om te horen hoe het leeft in het dorp of de omgeving.
- Gebruik een betrouwbare advocaat: Zorg ervoor dat je juridisch begeleiding hebt bij de aankoop. Kies voor iemand met ervaring in vastgoed en eigendomskwesties.
- Blijf op de hoogte van de politieke situatie: De regelgeving voor buitenlandse kopers kan snel veranderen. Volg de ontwikkelingen in de media en bij betrouwbare bronnen.
- Diversifieer je investeringen: Denk niet alleen aan Hongarije. Beperk je risico door je geld niet volledig in één land te stoppen.
- Bewaar alle documenten: Zorg ervoor dat je alle juridische en fiscale documenten goed bijhoudt. Dit is belangrijk voor toekomstige verkoop of verblijf.
Conclusie
Het kopen van vastgoed in Hongarije is voor Nederlanders een interessante mogelijkheid, vooral gezien de lage prijzen en het landelijke karakter. De aanschaf van een dorp zoals Bedepustza door een Nederlander toont aan dat er ruimte is voor creatieve en commerciële activiteiten in dit land. Toch is het belangrijk om de risico’s niet te onderschatten. De politieke situatie in Hongarije is complex, en de regelgeving voor buitenlandse kopers verandert snel. Buitenlanders kunnen niet veronderstelde rechten en garanties hebben, en de lokale regels per gemeente maken het moeilijk om een duidelijke strategie op te stellen.
Voor Nederlanders die overwegen om een woning of investering in Hongarije te doen, is het verstandig om goed geïnformeerd te zijn en zich bewust te zijn van de risico’s. Hoewel Hongarije een aantrekkelijke plek kan zijn voor vakantie, wonen of vermogensvorming, is het geen neutrale of veilige haven. Het is een land in beweging, en de regels kunnen snel veranderen. Met de juiste voorbereiding en informatie is het mogelijk om een gelukkige investering te doen. Maar blind vertrouwen in een ‘Hongaars paradijs’ is misschien wel de grootste illusie van allemaal.